Wie de afgelopen maanden door Funda scrolde of een open huis binnenliep, zag het al: er hangt iets anders in de lucht. Minder opgejaagde biedingen, iets meer keuze, en verkopers die ineens weer moeite doen om hun woning netjes te presenteren. Dat betekent niet dat de markt ‘instort’, maar wel dat de dynamiek verschuift.
Volgens een nieuw rapport van ING komt er dit jaar waarschijnlijk een pauze in de prijsstijgingen. De bank denkt dat de huizenprijzen in de rest van het jaar niet verder omhoog gaan. Voor een markt die jarenlang bijna vanzelf omhoog leek te kruipen, is dat opvallend nieuws.
Waarom de rek er even uit lijkt
De belangrijkste verklaring die ING geeft, is simpel: het aanbod groeit. En dat extra aanbod komt niet alleen van ‘gewone’ doorstromers, maar vooral van huurwoningen die door beleggers te koop worden gezet. Die verkoopgolf is vooral zichtbaar in en rond grote steden en in studentensteden, waar veel van dit soort woningen staan.
Particuliere verhuurders vinden het steeds lastiger om rendement te halen. Strengere regels voor verhuur en een stevige belastingdruk maken het minder aantrekkelijk om woningen vast te houden als investering. Daardoor kiezen veel verhuurders ervoor om te verkopen, en dat geeft kopers ineens meer te kiezen.
Grote steden lopen achter op de rest
ING verwacht dat juist in de grotere steden de prijsontwikkeling achterblijft bij het landelijke gemiddelde. Sterker nog: in sommige stedelijke gebieden zouden prijzen tijdelijk zelfs een kleine stap terug kunnen doen. Geen drama, maar wel een signaal dat de markt daar gevoeliger is voor extra aanbod.
Dat heeft een logische reden. In steden is het aandeel voormalige huurwoningen dat nu in de verkoop komt relatief groot. Als er in korte tijd meer vergelijkbare appartementen of stadswoningen op de markt verschijnen, moeten verkopers harder hun best doen en krijgen kopers iets meer onderhandelingsruimte.
Hogere rente en voorzichtiger kopers
Naast het toegenomen aanbod speelt ook de vraagkant mee. ING wijst op een iets hogere hypotheekrente en een “voorzichtiger sentiment”. Dat is geen complete afknapper voor de markt, maar het haalt wel wat snelheid uit de beslissingen. Kopers rekenen nét iets strakker en nemen vaker de tijd.
Het effect is subtiel, maar merkbaar. Waar eerder elk huis binnen een week weg was, blijft een deel nu wat langer online staan. En als er meer keuze is, durven mensen ook beter te vergelijken: locatie, staat van onderhoud, energielabel en maandlasten tellen weer zwaarder mee.
Toch nog stijging, maar bescheiden
Helemaal vlak is het plaatje niet. Omdat de prijzen eerder dit jaar al zijn gestegen, verwacht ING dat het jaar uiteindelijk alsnog eindigt met een plus van ongeveer 1,5 procent. Dat voelt misschien tegenstrijdig, maar het gaat om het gemiddelde over het hele jaar.
Voor 2027 ziet de bank opnieuw een lichte stijging, rond de 2 procent. Met andere woorden: ING rekent niet op een grote daling, maar op een markt die even op adem komt. Voor woningzoekers kan juist die rust het verschil maken.
Waar het extra aanbod vandaan komt
De verkoopgolf onder beleggers is volgens ING niet de enige bron van extra aanbod. Er komt ook beweging vanuit nieuwbouw. Mensen die eerder een nieuwbouwwoning kochten, krijgen die nu opgeleverd. Zodra zij verhuizen, zetten ze hun huidige woning te koop.
Dat ‘doorstroomaanbod’ kan lokaal best effect hebben, zeker in wijken waar veel nieuwbouwprojecten tegelijk opleveren. Het is een kettingreactie: nieuwe huizen worden bewoond, oude woningen komen vrij, en zo wordt de markt iets minder krap.
Aantal verkopen blijft hoog
Qua transacties verwacht ING dat de verkoop van bestaande woningen dit jaar uitkomt op ongeveer 240.000. Dat is vergelijkbaar met 2025 en net onder het recordjaar 2017, toen er 242.000 woningen werden verkocht. Met andere woorden: er wordt nog steeds veel gehandeld.
Een stabiel hoog aantal verkopen past bij een markt die niet stilvalt, maar wel verandert. Kopers en verkopers zijn er nog genoeg, alleen de verhoudingen schuiven iets op. Niet meer alleen ‘verkopersmarkt’, maar voorzichtig richting een betere balans.
Zorgen over de huurmarkt blijven
De ontwikkeling heeft ook een keerzijde: woningen die van verhuur naar verkoop gaan, verdwijnen uit de huursector. ABN AMRO waarschuwde eerder deze week al dat aangekondigde aanpassingen aan de wet betaalbare huur volgens hen onvoldoende zijn om de uittocht van beleggers te stoppen.
Volgens die bank blijft vooral de fiscale behandeling in box 3 een pijnpunt. Zolang daar weinig verandert, verwachten zij dat particuliere verhuurders zich blijven terugtrekken. En als het aanbod van betaalbare huur verder krimpt, kan dat uiteindelijk vooral huurders raken.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers
Voor kopers kan dit jaar voelen als een kleine adempauze. Meer aanbod betekent vaker keuze, minder haast en soms wat meer ruimte om te onderhandelen. Dat geldt zeker voor appartementen en woningen die eerder populair waren bij verhuurders in stadsgebieden.
Voor verkopers is het signaal helder: een goede presentatie en realistische vraagprijs worden belangrijker. Het is minder vanzelfsprekend dat er binnen twee dagen tien biedingen liggen. Maar een goed huis op een goede plek blijft gewild, zeker als het energielabel en onderhoud op orde zijn.
De markt schuift, maar blijft in beweging
De verwachting van ING laat vooral zien dat de woningmarkt volwassenere trekjes krijgt: minder sprinten, meer passen en meten. Een tijdelijke pauze in de prijsstijgingen is geen garantie op ‘goedkope huizen’, maar wel een andere fase dan de jaren van onafgebroken groei.
Wat merk jij in jouw omgeving: meer woningen te koop, minder overbiedingen, of juist nog steeds gekte? Laat het ons weten en praat mee via onze sociale media—benieuwd naar jouw ervaringen en tips voor andere woningzoekers.
Bron: metronieuws.nl
