Wie de afgelopen maanden met Funda open op schoot door het land scrollt, voelt het al: het is weer een markt waarin prijzen nét iets harder bewegen dan je lief is. Niet overal even heftig, maar het algemene beeld is duidelijk: een koophuis kost in veel gemeenten meer dan vorig jaar. En dat is geen onderbuikgevoel, maar terug te zien in de nieuwste cijfers van het CBS en het Kadaster.
Toch zit het verhaal niet alleen in die gemiddelde procenten. Juist de uitschieters maken duidelijk hoe ongelijk Nederland is geworden op woninggebied. Sommige plaatsen tikken moeiteloos een nieuw prijsrecord aan, terwijl een klein groepje gemeenten juist wat lucht laat ontsnappen. En ondertussen speelt op de achtergrond nóg iets mee: de huurmarkt verandert mee door een opvallende verkoopgolf.
Bijna overal duurder, gemiddeld ruim vier procent
In het tweede kwartaal van dit jaar waren bestaande koopwoningen in bijna alle Nederlandse gemeenten duurder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Landelijk kwam de prijsstijging uit op gemiddeld iets meer dan 4 procent. Dat is geen explosie zoals tijdens de piekjaren, maar het is wél genoeg om voor veel kopers weer een stapje terug te doen.
De stijging is bovendien breed: het gaat niet om een paar populaire steden die alles omhoog trekken, maar om een patroon dat vrijwel het hele land dekt. Dat heeft alles te maken met krapte, met hogere lonen in sommige sectoren en met het feit dat kopers zich na een aarzelende periode weer wat zekerder zijn gaan voelen.
Oost gelre springt eruit met de grootste stijging
Wie wil zien hoe groot de verschillen kunnen zijn, hoeft maar naar Oost Gelre te kijken. In deze gemeente in Gelderland stegen de prijzen van koopwoningen relatief gezien het hardst. Kopers betaalden daar ruim 20 procent meer dan een jaar eerder. Dat is een sprong die je niet zomaar met ‘een beetje marktwerking’ wegzet.
Waarom juist daar? Regionale prijsstijgingen kunnen meerdere oorzaken hebben: beperkte beschikbaarheid van woningen, een verschuiving in het type huizen dat wordt verkocht, en instroom van kopers die elders niet meer kunnen (of willen) kopen. Eén kwartaal vertelt nooit het hele verhaal, maar een stijging van dit formaat valt niet te negeren.
Zes gemeenten waar het juist iets goedkoper werd
Het blijft een opvallend rijtje: in zes gemeenten betaalden mensen in het tweede kwartaal juist iets minder voor een koopwoning. De grootste daling werd gemeld in Noord-Beveland. Daarnaast gingen de prijzen omlaag in Ouder-Amstel, Hillegom, Valkenswaard, Veldhoven en IJsselstein.
Dat ‘goedkoper’ moet je wel in perspectief zien: het gaat om dalingen die klein zijn vergeleken met de stijgingen elders. Bovendien kunnen dit soort bewegingen ook te maken hebben met welke woningen er precies zijn verkocht. Als er relatief veel kleinere of minder luxe huizen worden overgedragen, zakt het gemiddelde sneller dan je op basis van vraag en aanbod zou verwachten.
Van piek naar dip en nu weer omhoog
De woningmarkt heeft er een paar turbulente jaren op zitten. Landelijk bereikten de huizenprijzen in 2022 een piek. Daarna volgde een periode waarin de prijzen tot het einde van 2023 daalden. Hogere rentes en onzekerheid zorgden ervoor dat kopers voorzichtiger werden en verkopers minder makkelijk hun vraagprijs kregen.
Sindsdien is het beeld weer omgedraaid. De prijzen stijgen inmiddels al meerdere kwartalen op rij en in veel gemeenten zijn volgens het CBS opnieuw records bereikt. Tegelijk is de versnelling eruit: de groei vlakt af. Dat maakt het voor starters niet ineens makkelijk, maar het voorkomt wél dat de markt opnieuw compleet oververhit raakt.
Waarom de stijging afvlakt, maar niet verdwijnt
Dat de prijsstijging minder hard gaat, is op zichzelf logisch. Veel huishoudens hebben grenzen: wat je kunt lenen hangt af van inkomen, rente en regels. En hoewel de rente niet meer zo extreem laag is als een paar jaar geleden, blijven woningen schaars. Die combinatie houdt de prijzen hoog en zorgt ervoor dat dalingen in de praktijk vaak beperkt blijven.
Daar komt bij dat de crisis op de woningmarkt niet met één maatregel is opgelost. Er wordt gebouwd, maar niet snel genoeg. En zelfs wanneer er nieuwe woningen bijkomen, duurt het even voor dat echt voelbaar is in de prijs. Daardoor kan de markt best afkoelen zonder dat het meteen overal ‘goedkoop’ wordt.
De verkoopgolf beïnvloedt ook de huurmarkt
Er speelt nog een ontwikkeling die je misschien niet direct koppelt aan koopprijzen, maar die wel degelijk impact heeft: het grote aantal huurwoningen dat te koop wordt gezet. Die verkoopgolf betekent dat er op termijn minder huurhuizen beschikbaar blijven, en dat effect kan nog jaren doorwerken. Minder huurwoningen betekent simpelweg meer druk op de huurders die blijven zoeken.
Dit heeft onder meer te maken met ‘uitponden’: beleggers verkopen voormalige huurwoningen aan particulieren. Dat gebeurt de laatste tijd veel, mede doordat de regels voor verhuur zijn aangescherpt. Sommige verhuurders vinden het daardoor minder aantrekkelijk om woningen in de verhuur te houden, en kiezen eieren voor hun geld door te verkopen.
Meer koopaanbod, maar vaak kleinere woningen
Op papier klinkt een groter koopaanbod als goed nieuws: meer huizen die op de markt komen, geeft kopers meer keuze. In de praktijk zit er een belangrijke nuance. Een groot deel van die uitgeponde woningen bestaat uit appartementen. Dat is fijn voor starters die iets zoeken in de lagere prijsklassen, maar het verandert ook de statistieken.
Als er relatief veel appartementen worden verkocht, kan dat de gemiddelde verkoopprijs drukken. Niet omdat huizen ineens goedkoop worden, maar omdat het ‘mandje’ huizen dat wordt verkocht anders is samengesteld. Het is dus mogelijk dat prijzen stijgen, terwijl het gemiddelde tijdelijk minder hard oploopt door het soort woningen dat wisselt van eigenaar.
Wat dit betekent voor kopers en huurders
Voor kopers blijft het een markt waarin timing lastig is. De trend is stijgend, maar de verschillen per gemeente blijven groot. Wie flexibel is qua locatie, kan soms nog verrassingen vinden, zeker in regio’s waar de stijging minder scherp is of waar aanbod toeneemt. Tegelijk is vergelijken en rekenen belangrijker dan ooit.
Voor huurders is het beeld gemengd. Een uitgeponde huurwoning kan een kans zijn als je wilt kopen, maar het betekent ook dat de huurmarkt verder uitdunt. Wie aangewezen blijft op huren, merkt de gevolgen vaak het snelst: minder aanbod, meer concurrentie en soms hogere eisen van verhuurders. Het blijven twee markten die elkaar beïnvloeden.
Vooruitkijken: rustiger groei of nieuwe druk?
De grote vraag is of de markt richting een stabielere periode gaat, of dat er weer nieuwe drukpunten ontstaan. Als rentes dalen, kan dat de leencapaciteit vergroten en de vraag opnieuw aanjagen. Als bouwprojecten vertragen, blijft het aanbod krap. En als uitponden doorzet, verandert de balans tussen huren en kopen verder.
Wat je in elk geval ziet: de woningmarkt beweegt niet meer als één blok. Lokale verschillen worden belangrijker, en dat vraagt ook van kopers en huurders dat ze verder kijken dan ‘het landelijk gemiddelde’. Benieuwd hoe het bij jou in de buurt voelt: merk jij deze prijsbewegingen al? Laat het weten via onze socials en praat mee.
Bron: metronieuws.nl
